Репозиционирование и инвестиционная упаковка территории бывшего Москворецкого пивоваренного завода
От убыточного имущественного индустриального комплекса к инвестиционно привлекательному активу полного цикла с 97% заполняемостью и последующей продажей под редевелопмент ГК ПИК.
Объект — бывший Москворецкий пивоваренный завод (основан 1959; закрыт 2005), адрес: 1-й Варшавский проезд, 1А
индастриал, редевелопмент
около 7 га территории и ~40 тыс. м² застроенной недвижимости.
Объект — территория бывшего Москворецкого пивоваренного завода на 1-м Варшавском проезде, 1А (около 7 гектаров, порядка 40 000 м² зданий). После остановки производства площадка представляла собой фрагментированный промышленный актив, с изношенной инфраструктурой, хаотичной арендной базой и минимальной коммерциализацией.
Рынок в этот период находился в фазе активной урбанистической реновации промышленных территорий Москвы. Многие объекты либо простаивали, либо продавались с глубоким дисконтом — отсутствие системного управления и низкая доходность снижали их инвестиционную привлекательность.
Рынок в этот период находился в фазе активной урбанистической реновации промышленных территорий Москвы. Многие объекты либо простаивали, либо продавались с глубоким дисконтом — отсутствие системного управления и низкая доходность снижали их инвестиционную привлекательность.
- Исходные условия
- Неоднородные по состоянию производственно-складские корпуса, часть площадей функционально непригодна без доработок.
- Фрагментированная структура арендаторов, «короткие» договоры, отсутствие единого SLA по эксплуатации.
- Недозагруженная территория (низкая коммерциализация проходов/дворов/элеватора); слабые входные точки (КПП/дороги).
- Юридическая документация разноформатная, отсутствует единый стандарт договорных условий.
- Цель
- восстановить доходность и ликвидность территории,
- создать системную аренду и эксплуатацию,
- упаковать актив в инвестиционный продукт, готовый к продаже под редевелопмент.
Полный аудит площадей → классификация лотов (готовые/условно-готовые/CAPEX-зависимые).
Дифференцированная карта ставок: по состоянию, доступности и профилю арендатора; внедрена индексация и step-up clauses.
Система ротации: вывод низкомаржинальных и токсичных арендаторов; подселение якорей под формат.
Дифференцированная карта ставок: по состоянию, доступности и профилю арендатора; внедрена индексация и step-up clauses.
Система ротации: вывод низкомаржинальных и токсичных арендаторов; подселение якорей под формат.
- Креативная монетизация «мертвых» блоков (элеватор под хоррор-квест; техэтажи — под реквизит/пост-продакшн; дворы — под сезонные активности).
Мини-программы CAPEX с быстрым возвратом: дороги, КПП, наружное освещение, санитарные зоны, маркировка и навигация.
- Техническое доведение до минимально необходимых параметров (электричество/сети/безопасность) для запуска аренды без капиталоёмких реконструкций.
Единый шаблон договора аренды (варианты для склад/офис/креатив/ивент), страхование ответственности, депозиты/БГ.
Регламент коммунальной тарификации (рекаст по фактическим расходам, отдельный учёт по энергоёмким резидентам), стандарты SLA УК.
Регламент коммунальной тарификации (рекаст по фактическим расходам, отдельный учёт по энергоёмким резидентам), стандарты SLA УК.
Стандартизированный арендный отчёт (occupancy, WALT, NRI/NOI, ARPA, удельные OPEX), ежемесячный дэшборд для собственника.
- Приоритизация CAPEX: только то, что «разблокирует» сдачу/ставку; payback-матрица.
Подготовлен инвест-профайл площадки: карта рисков, сценарии cash-flow (как арендного, так и редевелопмента), варианты компоновки под ЖРТ/КРТ.
Маркетинг сделки: структурирование материалов для переговоров с девелоперами.
В дальнейшем структуры ПИК выкупали активы на этой территории под редевелопмент (в т.ч. сообщения 2022 и 2024 гг. по площадке/отдельным строениям).
Маркетинг сделки: структурирование материалов для переговоров с девелоперами.
В дальнейшем структуры ПИК выкупали активы на этой территории под редевелопмент (в т.ч. сообщения 2022 и 2024 гг. по площадке/отдельным строениям).
Показатель | До проекта | После реализации |
Заполняемость | 52% | 97% |
Доля CAPEX-зависимых площадей | 40% | 12% |
Средняя арендная ставка | 100% базис | +18% |
Структурированные договоры | 0% | 100% единого шаблона |
Уровень NOI | — | рост в 2,3 раза |
Финальный исход | — | успешная продажа ПИК под редевелопмент |
Площадка, ранее находившаяся в состоянии дезорганизованного имущественного комплекса, была трансформирована в устойчивый доходный актив с прозрачной экономикой и юридической структурой, готовый к переходу в стадию редевелопмента.
Проект продемонстрировал способность управлять сложным городским активом на стыке девелопмента, арендного менеджмента и инвестиционного инжиниринга — от операционной стабилизации до сделки с крупнейшим девелопером страны.
